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          最高院民一庭:開發商逾期交房,能否依據業主支付的銀行按揭貸款利息來判決違約責任?

          • 來源:法律公園
          • 作者:天津瀛略律師事務所
          • 發布時間:2021-09-06

          070.開發商逾期交房應承擔的違約責任,能否依據業主支付的銀行按揭貸款利息來判決

           

          問:根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(本文以下簡稱《商品房買賣解釋》)第十三條規定,商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法時,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。而在實踐中,對于開發商逾期交房的情況,業主支付的銀行按揭貸款利息往往高于同地段同類房屋租金。因此,在開發商逾期交房的情況下,能否判決開發商承擔銀行按揭貸款利息的違約責任?

           

          答:商品房買賣合同作為典型的雙務合同,交付房屋及支付房屋價款是開發商和業主所負的對待給付義務。業主遲延付款違反了其應依約按期支付價款的義務,開發商遲延交房則違反了其應按期交付房屋的義務,均應承擔相應的違約責任。對于違約責任,《民法典》第五百八十四條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,造成對方損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益;但是,不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。”

           

          因此,我國法律確定的違約損害賠償責任以填補損失為基本原則。而在商品房買賣合同履行合同過程中,對業主遲延付款給開發商帶來的損失是開發商失去支配利用所遲延付款部分的使用利益。對于該部分利益,根據《商品房買賣解釋》第十三條規定,在商品房買賣合同當事人對于違約責任沒有約定的情況下,為金融機構收取該筆貸款的預期貸款利息,相當于開發商從銀行取得相應貸款的代價,這符合業主遲延支付價款造成開發商利用資金成本的損失實際。而對于開發商延期交房,其導致業主不能按期居住致該房屋的使用利益受損,《商品房買賣解釋》第十三條將業主居住房屋的利益損失規定為業主需要租賃房屋居住的替代利益損害,這也符合業主實際損失的現實情況。

           

          至于業主所需要負擔的同期銀行貸款利息高于租金的問題,同《商品房買賣解釋》所規定的處理原則并無邏輯關系。假定開發商依約按期交房,業主將該房出租,則其所得的租金也可能會比其應支付的銀行按揭貸款利息低,對此利息同租金的差額,業主也需自行承擔。

           

          綜上所述,《商品房買賣解釋》所確定的開發商與業主需依據不同標準承擔不同違約責任的區分是建立在違約責任以填補損失之基礎上的,二者并不矛盾。

           

          故在開發商逾期交房時,業主請求依據甘應支付的銀行按揭貸款利息來承擔違約責任,在當事人并無約定時,該種請求并無依據,人民法院不應予以支持。

           

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