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          最高院判例:購房人已付房款雖未達到總價款的50%,也可排除強制執行

          • 來源:法門囚徒
          • 作者:天津瀛略律師事務所
          • 發布時間:2021-09-09

          裁判要旨

          本案購房人已經支付的購房款雖然未達到總價款的百分之五十,但其在訴訟中明確表示愿意將剩余價款按照人民法院的要求交付執行,在此情況下,法院適用《執行異議和復議規定》第二十九條規定認定其在交付剩余房款后對于案涉房屋享有物權期待權、可以排除強制執行并無不妥。

          案例索引

          《長青建設集團有限公司、胡莉等民事經濟民事二審案》【2021)最高法民終600號】

          爭議焦點

          購房人已付房款雖未達到總價款的百分之五十但明確表示愿意將剩余價款按照法院要求交付執行的是否也享有物權期待權?

          裁判意見

          最高院認為:本案中,胡莉在2016年5月16日與潤紅公司威信分公司簽訂《商品房購銷合同》,并支付購房首付款223,151元,潤紅公司威信分公司出具《收據》予以確認,結合胡莉提交的物業費收據等證據,足以證明胡莉已實際向潤紅公司威信分公司支付購房款223,151元。胡莉已經支付的購房款雖然未達到總價款的百分之五十,但胡莉在訴訟中明確表示愿意將剩余價款按照人民法院的要求交付執行,在此情況下,一審法院適用《執行異議和復議規定》第二十九條規定認定胡莉在交付剩余房款50萬元后對于案涉房屋享有物權期待權、可以排除強制執行并無不妥。

           

          長青公司上訴主張,其對案涉房屋享有建設工程價款優先受償權,本案應當適用《執行異議和復議規定》第二十七條規定。對此,本院認為,相對于抵押權和金錢債權等權利,工程價款優先受償權處于優先順位,但劣后于商品房消費者生存權?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條規定,“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中,應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定,認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。”第二條規定,“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”上述規定體現了商品房消費者的生存權優先保護原則。

          《執行異議和復議規定》第二十九條對于商品房買受人物權期待權的保護是對消費者生存權優先保護的進一步細化。《執行異議和復議規定》第二十七條規定,“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權,人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持,但法律、司法解釋另有規定的除外。”因此,《執行異議和復議規定》第二十九條本身也屬于第二十七條規定的除外規定。根據上述規定,在已經支付全部或者大部分購房款的商品房消費者的生存權與建設工程價款優先受償權發生沖突時,應優先保護商品房消費者的生存權。本案中,案涉房屋用途為住宅,胡莉購買案涉房屋系用于個人居住,屬于上述規定中的商品房消費者,其已經支付一定購房款,并明確表示愿意將剩余價款按照人民法院的要求交付執行,其對案涉房屋所享有的民事權益能夠對抗長青公司基于建設工程價款優先受償權而對案涉房屋的強制執行。長青公司的相應上訴理由,不能成立。

           

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