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          房屋買賣未過戶,買受人要想排除債權人強制執行,這些法律規定你應該知道!

          • 來源:吳取彬 隆安律師事務所合伙人、律師
          • 作者:天津瀛略律師事務所
          • 發布時間:2021-09-17

          司法實踐中,有很多房屋買賣,在過戶前被債權人申請法院查封,按照《民法典》的物權公示公信原則,所有權以登記為準,因此,房屋買賣合同簽訂后,在未過戶至買受人名下之前,房屋仍然歸賣方所有,買方所享有的是房屋物權的期待權。一旦賣方因金錢債務被訴訟,房屋則可能會被法院查封及司法拍賣的法律風險。

           

          那么,在房屋買賣未過戶的情況下,作為房屋買受人能否排除人民法院的強制執行?從而最大程度維護自身合法權益,否則一旦所購房屋被法院強制拍賣,買受人可能瞬間變得一無所有?。?!

           

          搞清這個問題,我們先看看相關司法解釋的規定,《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》(下稱“《執行異議與復議規定》”

          第二十八條規定:“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產;(三)已支付全部價款,或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”  

           

          第二十九條規定:“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”

          依據上述條款,買受人排除債權人的強制執行申請,其實質就是權利的排序,優先保護哪種權利?在司法實踐中只要能夠滿足《執行異議與復議規定》第28或29條,就足以排除債權人的強制執行。

           

          但是,在司法實踐中,買受人若想排除債權人的強制執行申請,即便從表象上滿足第28、29條的規定,但仍然需要注意以下三個法律問題,從而能夠整體把握案件的走向:

           

          一、消費者的生存權的優先保護的法律問題

           

          消費者的生存權優先保護的法律問題,主要是體現在《執行異議與復議規定》第29條,買受人相對于房地產開發商來說是消費者,而我國實行商品房預售制度,消費者在簽訂商品房預售合同至最終取得小產證,往往有很長的一段時間,在此期間內,有很多不確定的因素,有些開發商在此期間因經營不善而破產,有些開發商雖未破產,但因債務纏身,消費者購買的房屋往往在辦理小產證前就被法院依法查封,甚至拍賣,若不加以司法保護,作為消費者的權益將很難得到保障。

           

          正因為如此,為保護消費的合法權益,最高院2002年就出臺《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》(下稱“批復”,特別說明:該批復中的條款已被其他司法解釋吸收或改變,已于2021年1月1日廢止),于2015年出臺以及《執行異議與復議規定》,其中《批復》第二條明確規定“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”上述規定體現了商品房消費者的權益優先保護原則。而《執行異議與復議規定》第29條則是將《批復》第二條對消費者權益優先保護的進一步細化,即消費者的生存權優先保護。當滿足以下三個條件時,作為買受人(消費者)可以排除法院的強制執行:一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;二是所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;三是已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

           

          上述三個條件作為買受人在要求排除法院的強制執行來說,舉證較為簡單。目前在一些司法案例中,即便買受人已支付價款未超過總價款的50%,而買受人在執行異議中將剩余購房款交至法院,也可排除強制性,例如(2021)最高法民終600號案件,最高院就認為“本案買受人已經支付的購房款雖然未達到總價款的百分之五十,但其在訴訟中明確表示愿意將剩余價款按照人民法院的要求交付執行,在此情況下,法院適用《執行異議和復議規定》第二十九條規定認定其在交付剩余房款后對于案涉房屋享有物權期待權、可以排除強制執行并無不妥。”但需要注意的是,該案例已經突破了《執行異議與復議規定》第29條規定的條件,并且該案例也非指導性案例,在司法實踐中可能有很多不同的處理意見。

           

          需要注意的是,對于其中“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”如何理解,審判實踐中掌握的標準不一。根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》第125條明確解讀為:“買受人名下無其他用于居住的房屋”,可以理解為在案涉房屋同一設區的市或者縣級市范圍內商品房消費者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋,但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的,可以理解為符合該規定的精神。

           

          二、擔保物權優先保護的法律問題

           

          《執行異議和復議規定》第27條規定,“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權,人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持,但法律、司法解釋另有規定的除外。” 該條款重申了基于擔保物權等優先受償權的強制執行一般不應被排除的基本原則。而該《執行異議和復議規定》第28、第29條的規定就是27條所指的“法律及司法解釋另有規定的除外”的進一步規定。尤其是第29條之所以作為第27條的但書內容,是為了優先保護符合相關情形的消費者的生存權,通過司法解釋特別規定的形式,對抗所有的權利,包括但不限于建設工程價款優先受償權、抵押權等。

           

          因此,本文僅針對買賣中存在抵押等擔保物權時,是否可以依據《執行異議和復議規定》第28條排除抵押權人申請的強制執行進行分析、討論。第28條所規定的4個條件,相信對于前三項客觀條件,作為買受人舉證相對簡單,但是,對于該條款第(四)項“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”,往往是司法實踐中的難點,可以說可左可右。針對這個問題,需要辯證的去分析處理:

           

          1、抵押在先,而買賣在后的情形

           

          針對這種情形,對于抵押權人來說該房屋是實現其債權的保障,而且依法辦理抵押登記的情況下,具有公示效力,若買受人在房屋存在抵押的情況下,仍然購買房屋并按約定支付購房款,在房屋未過戶的情況下,辦理房屋交付并入住,雖然未辦理過戶系因房產存在抵押而不能辦理過戶,但由于買受人亦未盡到合理審慎的注意義務,但其仍然放任法律風險推進交易,一般難以認定“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”,否則這將突破抵押權,也就意味著抵押權人的利益將毫無保障。因此,若抵押在先,買賣在后的情況下,作為買受人難以依據《執行異議和復議規定》第28條排除抵押權人為實現抵押權而申請的強制執行。

           

          雖然司法實踐中,買受人往往以不知情作為抗辯,但是,在房屋買賣過程中,買受人應盡到高度的注意義務,應去房地產登記部門申請查閱不動產登記簿,了解房屋有無查封、抵押等其他權利限制;簽訂房屋買賣合同時,約定合理的過戶時間,積極向出賣人提出辦理過戶登記請求;出賣人遲延履行合同義務時,及時保存主張權利的相關證據,避免因舉證不能或怠于行使權利承擔不利的法律后果,尤其是二手房買賣更應如此。例如(2019)最高法民申1684號案件,最高院這樣陳述:“李紅光作為房屋買受人,在簽訂房屋買賣合同時未能盡到合理的注意義務,從而因案涉房屋上存在他人抵押權而導致其無法辦理房屋所有權轉移登記,此系李光紅自身原因所致,故其主張亦不符合《執行異議復議規定》第二十八條規定的要件,其據此主張排除強制執行,無事實和法律依據”。

           

          因此,對于抵押在先,而買賣在后,在未辦理過戶的情況下,一般難以依據《執行異議和復議規定》第28條的規定排除抵押權人申請的強制執行。

           

          2、買賣在先,抵押在后的情形

          針對這種情形,房屋出售人在簽訂房屋買賣合同后,又將房屋抵押給第三人導致未能辦理交易過戶的情形,若符合《執行異議和復議規定》第28條的其他三個條件,而且,買受人積極主張權利的情況下,則應可以認定為“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”,因為這種情形,買受人已經盡到合理的注意義務,系由于出賣人的原因,在房屋買賣合同簽訂后仍然辦理抵押登記,而導致房屋無法辦理過戶,因此應認定為“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”,從而排除人民法院強制執行。

           

          三、28條、29條相競合的法律問題

          在金錢債權執行中,《執行異議和復議規定》第28條適用于買受人對登記在被執行人名下的不動產提出執行異議的情形,而該不動產包括所有不動產的類型,商業用房、住宅等等所有類型;而第29條則適用于買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房(限住宅)提出執行異議的情形。一旦被執行人為房地產開發企業,在《執行異議和復議規定》第28條與第29條適用上很容易產生競合,在此情況下,作為房屋買受人就案涉商品房所提執行異議,只要符合其中一條的規定,即可以排除人民法院的強制執行。例如最高院發布的第156號指導案例,就對此作出明確闡述。

           

          最后,需要注意的是,由于我國非判例法國家,司法實踐中,即便是最高院對于一些法律問題,可能存在很多不同的判決,因此,一旦不能排除法院的強制執行,作為買受人應窮盡一切法律程序,以維護自身合法權益。

           

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