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          房屋買賣,你約定的20%違約金,在法院人眼里就是個“笑話”!

          • 來源:房地產法律研究
          • 作者:吳取彬律師 隆安(上海)律師事務所 合伙人、律師
          • 發布時間:2021-10-27
          在二手房(存量房)買賣中,買賣雙方往往都約定,一方違約導致另一方行使合同解除權的,違約方應向守約方支付房屋總價款20%的違約金。
           
          對于動輒幾百萬甚至幾千萬元的房價來說,總房價20%的違約金,于普通老百姓而言簡直就是一筆巨款。
           
          那么實務中,如果買方違約,導致賣方單方面行使合同解除權的,作為賣方真的能夠拿到合同約定的房屋總價款20%的巨額違約金嗎?
           
          搞清這個問題,我們先來看看《民法典》合同編關于違約金的規定:
           
          《民法典》第585條規定:當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
          約定的違約金低于造成的損失的,人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。(本條與原《合同法》相關條款沒有本質區別)
           
          根據上述條款的規定,法律支持當事人關于違約金的約定,但是,該條第二款又明確授予人民法院或仲裁機構的自由裁量權,即一旦違約方認為違約金過高,要求人民法院或仲裁機構予以調整,而守約方又無法證明實際損失的情況下,人民法院或仲裁機構就會依法調整違約金的數額。
           
          在司法實踐中,這類調整違約金的案例比比皆是,完全看裁判者的心情及認知,而且調整違約金屬于自由裁量權范疇,除非極不合理,否則即便上訴,二審法院一般也不改判。
           
          本文給大家帶來4個買方違約,賣方依法行使合同解除權的案例(均是二審案例),看看法院判決支持違約金的混亂比例。
           
           
           
          說句實話,看完這些案例,你會覺得你約定20%的高額違約金,在法官眼里只不過就是個“笑話”。
           
          案例一、買方違約,賣方解除合同,房屋買賣總價款520萬元,約定違約金20%,法院判決45萬違約金。實際違約金占比為8.65%。
          案件索引
          案號:(2020)滬02民終10204號
          徐子楓與仲雅斐、朗權利房屋買賣合同糾紛案
           
          關于違約金標準,上海市第二中級人民法院認為:
          徐子楓主張應按合同約定的20%標準支付違約金,仲雅斐、朗權利則認為違約金過高要求法院予以調整。一審法院考慮到涉案合同履行情況、違約程度、賣方損失等因素,酌情確定仲雅斐、朗權利支付徐子楓違約金45萬元,尚屬合理,應予維持。
           
          案例二、買方違約,賣方解除合同,房屋買賣總價款308萬元,合同約定違約金20%,法院判決10萬違約金,實際違約金占比為3.246%
           
          案件索引
          案號:(2020)滬02民終9313號
          高玉琴、宋繼勇等房屋買賣合同糾紛案
           
          關于違約金標準,上海市第二中級人民法院認為:一審法院結合合同履行情況、朱**新的過錯程度及高玉琴、宋繼勇、宋歡的實際損失,酌定朱**新應當承擔違約金10萬元,扣除雙方一致同意沒收的房款5萬元外,朱**新還應另行償付高玉琴、宋繼勇、宋歡違約金5萬元,并無不妥,本院予以認同,故對朱**新的上訴請求不予支持。高玉琴、宋繼勇、宋歡上訴主張一審法院酌定朱**新承擔違約金10萬元過低,不足以彌補其實際損失,但高玉琴、宋繼勇、宋歡提供的證據尚不足以證明其主張,故本院對其上訴理由不予采信。
           
          案例三、買方違約,賣方解除合同,房屋買賣總價款2120萬元,約定違約金20%,法院判決40萬違約金。實際違約金比例為總房價款的1.886%
           
          案件索引:
          案號:(2020)滬02民終8380號
          董琦與戴嵐房屋買賣合同糾紛案
           
          關于違約責任認定及違約金,上海市第二中級人民法院認為:由于董琦既未提供其已辦妥銀行貸款手續的相關證據,亦未提供其在2019年11月13日已具備現金支付剩余房款能力的證據,故一審法院認定董琦違約,應按合同約定承擔違約責任,于法有據。同時一審法院鑒于戴嵐對于交易的停滯負有責任以及雙方過錯程度、實際損失等因素,違約金金額酌情調整為40萬元,并無不妥,本院予以維持。
           
          案例四、買方違約,賣方解除合同,房屋買賣總價款840萬元,約定違約金20%,法院判決100萬違約金。實際違約金比例為總房價款的11.9%
           
          案件索引:
          案號:(2020)滬01民終2755號
          張雪萍與宋嬌嬌房屋買賣合同糾紛
           
          本案中,一審法院依法調整違約金總金額為1,000,000元,買方仍然認為過高,上海市第一中級人民法院認為:雙方在《上海市房地產買賣合同》中約定了違約方應支付守約方相當于總房價款20%的違約金。張雪萍在一審中提出合同約定的違約金過高。根據相關規定,違約金的調整應以實際損失為基礎,兼顧合同履行情況、當事人過錯程度以及預期利益等綜合因素。故一審法院在綜合考慮上述因素的情況下對違約金進行了調整,酌減后的金額亦屬合理。張雪萍上訴主張酌減后的金額仍然過高,但缺乏有效證據佐證,故本院不予采納。
           
          從上述幾個案可以看出,二手房買賣中違約金的裁判標準是多么混亂,最低的違約金僅占合同總價款的1.89%,最高的為11.9%。法院在判定違約金是否過高以及調低違約金幅度是總以違約金的調整應以實際損失為基礎,兼顧合同履行情況、當事人過錯程度以及預期利益等綜合因素”為理由,然后一槌敲定違約金的具體數額。
           
          因此,法院考量的因素,也是我們律師在代理此類案件中需要關注的幾個因素。
           
          考量因素之一關于實際損失的情況
           
          實際損失是違約金調整基礎,可以說是重中之重,其他所有的考量因素只不過是在此基礎上兼顧考慮。在司法實踐中,當事人約定的違約金超過造成損失的30%的,一般認定為“過分高于造成的損失”(原《合同法》司法解釋二第29條規定)。
           
          針對二手房買賣中,由于買方違約導致賣方解除合同的,作為賣方最難證明的就是實際損失情況,同樣買方就更難證明賣方的實際損失情況。因此,在實務中,除非賣方能夠證明實際損失究竟是多少,否則只要買方一提出約定的違約金過高,必將面臨法院依法調整違約金,而調整違約金后,一方不服再上訴的話,法院就會根據“誰主張、誰舉證”的基本原則來分配舉證責任。例如,本文案例二中賣方(上訴人)認為法院判決的違約金過低,不能彌補實際損失,而法院直接將損失過低的舉證責任分配給賣方,而賣方又舉證不能,最終二審敗訴,法院只判決了10萬元的違約金;本文案例四中,法院在調整違約金為人民幣100萬元的情況下,買方(上訴人)仍然認為違約金過高,但是卻沒有證據證明,而被法院駁回。
           
          因此,在處理此類案件時,盡量說服法官將損失的舉證責任分配給相對方,以期獲得較好的判決結果。
           
          考量因素之二關于合同履行情況
          在房屋買賣合同糾紛中,如果買方僅存在輕微違約行為而達到合同解除條件時,賣方即行使合同解除權的情況下,可適當降低違約金數額,而買方存在根本違約,比如根本無力支付購房款,導致合同無法繼續履行的情況下,違約金調整的幅度可能會比較小。
           
          考量因素之三過錯程度
          在房屋買賣中,買受方主觀過錯程度較小或者賣方也有過錯時,可以適當調整違約金的數額。在買方屬于惡意違約的情況下,例如雙方當事人簽訂合同后,遇到房地產調控政策,房地產價格突然下跌時,買方違約不買,此時違約金的調整幅度可能就較小。
           
          考量因素之四預期利益等其他因素
          就房屋買賣合同本身而言,在房價比較穩定的情形下,買方的違約導致賣方行使合同解除權的,一般不會嚴重影響賣方預期利益實現,除非雙方在合同中已約定賣方獲得的房價款需要用于特定的用途,比如換房、或其他重要投資等,否則,一般難以考量賣方預期利益的受損情況。除此以為,法院還會考慮標的金額大小、當事人情況、當事人的經濟能力情況等等來綜合考慮。
           
          雖然,在房屋買賣中,你約定了合同總價款20%的違約金,但是在法院人眼里,你想拿到違約金,必須面臨上述諸多考量因素,可以說有些違約金的調整幅度,超出我們認知,但是約定違約金比不約定一定要好!不約定違約金,在一方違約后,另一方只能主張損失賠償,那么守約方將更加被動。
           
          如果你一定要拿到20%的違約金話,建議利用定金罰則,約定高額的定金條款,或在合同中約定雙方均放棄請求人民法院和仲裁機構調整違約金的權利,例如(2019)最高法民申3344號案例中,最高院就支持當事人的約定,認定放棄調整違約金的權利對當事人均有約束力,沒有調整違約金。但是,上述案例并非指導性案例,在司法實踐中即便有相應的約定,法院仍然有可能依據公平原則等依法調整違約金。
           
          雖然,房屋買賣中,買方違約后,賣方想拿到買方20%的違約金,可以說幾乎不太可能,但是,該約定高額的違約金還是要約定,至少對相對方有一個震懾力,讓對方積極履行合同義務。

           

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